В Государственную Думу внесён законопроект № 1087365-8, который впервые в российской практике позволит использовать цифровые финансовые активы (ЦФА), обеспеченные ипотекой, в качестве полноценного залогового инструмента. Инициатива устраняет последние правовые барьеры и открывает дорогу для токенизации ипотечного рынка.
Документ вносит изменения в Федеральный закон «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ключевые положения:
Вводится обязательная государственная регистрация ипотеки в Росреестре как залогового обеспечения выпуска ЦФА.
Каждому выпуску ЦФА, обеспеченному ипотекой, оператор платформы присваивает уникальный идентификатор, который фиксируется в ЕГРН одновременно с записью о залогодержателях — владельцах токенов.
Запрещается оборот таких ЦФА до момента завершения государственной регистрации залога.
Таким образом, права инвесторов в цифровые активы получают такую же защиту, как права классических залогодержателей по ипотечным облигациям.
Авторами законопроекта выступили председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Сергей Рябухин, а также ряд депутатов и сенаторов. Документ внесён 3 декабря 2025 года и уже размещён в автоматизированной системе обеспечения законодательной деятельности.
По словам разработчиков, поправки решают две главные проблемы:
Повышают доверие инвесторов к ЦФА за счёт полной интеграции с государственной системой регистрации недвижимости.
Создают новый канал привлечения долгосрочного финансирования в строительную отрасль и экономику в целом, альтернативный банковским кредитам и классическим ипотечным ценным бумагам.
Фактически Россия делает шаг к полноценной токенизации ипотечного рынка — механизму, который уже активно развивается в Сингапуре, Швейцарии и ОАЕ.
Девелоперы и банки смогут привлекать средства через выпуск токенизированных ипотечных пулов с меньшими издержками.
Институциональные и квалифицированные инвесторы получат новый высокозащищённый инструмент с доходностью, привязанной к ипотечным платежам.
Розничные инвесторы (при соблюдении квалификационных требований) смогут участвовать в финансировании недвижимости через привычные платформы ЦФА.
Официальный текст законопроекта доступен на сайте Государственной Думы.
Развитие событий будет зависеть от скорости рассмотрения документа профильным комитетом и сроков внесения в повестку пленарных заседаний. Учитывая стратегический характер инициативы, участники рынка ожидают принятия закона уже в весеннюю сессию 2026 года.